凤凰网出品《风暴之眼》

12月的地产圈，注定是动荡不安的。就在恒大老板许家印被传“跳楼”不到十天，富力地产创始人、69岁内地富豪张黎在英国伦敦被捕，8000公里远。

“贿赂美国官员”、“天价保释金”、“海外私人投资”……诸多敏感词让这一消息迅速成为市场焦点，关于张莉和富力地产的传闻甚嚣尘上。就在半个月前，也就是张丽被捕的前一天，他以名誉会长的身份出现在全联房地产商会的视频连线中，那时候的他看起来很正常。

11月29日，张莉在全联房地产商会发表视频致辞（来源：全联房地产商会官网）

尽管富力集团和富力地产分别在12日深夜和13日上午作出回应，但仍未能抵挡外界的猜测。13日，受张莉被捕消息影响，富力地产低开10%。股价全天不见起色，最终收跌11.52%。市值单日缩水10.5亿港元。

凤凰网《风暴之眼》发现，富力地产的加速下滑始于2017年，这一年里，富力多次接手万达文旅酒店项目，导致自身负债累累。

值得注意的是，就在一个月前，富力地产刚刚因成功延期466亿元的债务而获得喘息之机，如今张莉的落网却让这家老牌房企再度陷入危机。

1、张立被捕细节曝光：通过中介多次宴请美国官员并赠酒

张莉被捕，源于外媒的一篇报道。据报道，他被美国指控提供回扣和资金以赢得美国加利福尼亚州的商业合同。

而“承认”紧张的是深陷腐败案件的旧金山公用事业部前局长穆罕默德·努鲁(Mohammed Nuru)。他负责旧金山的公共合同、许可和建设项目。

这起贿赂事件的另一位关键“中间人”是一位名叫黄永乐（Walter Wong）的中国商人。中华总商会会员之一，在旧金山政商界有着广泛的人脉。

穆罕默德·努鲁（Mohammed Nuru）（图源：网络）

综合多方消息，这起事件可能要追溯到7年前。

自2015年8月起，张力通过旗下子公司Z&L Properties开发了位于旧金山海耶谷的高端住宅项目“555 Fulton”。项目占地近2亩，共建设两栋高层公寓楼，可容纳643套住房。作为顾问，黄永乐在这个项目的推进过程中介绍了张莉和穆罕默德。

2018年，穆罕默德前往中国旅游，全程入住富力提供的五星级酒店。此外，他还应邀参观了张丽的私人豪宅，收受了一瓶价值2070美元的酒，但并未依法申报。因为这些行为，张莉被指控“行贿”——“通过这些行为，他在加州赢得了几份商业合同。”

上述事实也为穆罕默德所承认。他说，他多次与富力人员吃饭，讨论富力项目，但从来没有付过饭钱。他还接受了开发商的免费旅游、礼物和福利。

他还承认，作为交换，他帮助 R&F 为其在旧金山耗资数百万美元的大型混合用途项目获得了必要的批准。例如，每当富力员工通知他有问题时，他都会指示他的一名经理解决问题并加快流程，并利用他对其他市政府官员的影响来解决富力遇到的问题。

2022年8月，穆罕默德被判处有期徒刑7年，罚款3.5万美元。黄永乐也在同年6月被控串谋诈骗公众罪和洗钱罪，选择认罪配合政府调查。

值得注意的是，根据富力地产13日上午的公告，富力地产不持有Z&L Properties Inc.的权益，而是由张丽及其关联方持有。据悉，2014年至2015年，Z&L在美国大举收购资产，“555 Fulton”就是其中之一。

除了张丽被捕外，传闻还称张丽周一以1500万英镑（约合人民币1.29亿元）的保释金获得保释，并对引渡美国提出异议。而这笔“天价保释金”，是由富力地产提供的1000万英镑，张章个人提供的500万英镑，创造了英国法庭史上最高的联合保释金。

但这一传闻很快被富力地产否认。在13日的公告中，富力地产澄清“未提供任何保释金”，并称“本案不会对公司业务经营产生重大不利影响”。

而就在这一公告发布之前，12日深夜，富力集团也通过官方微博发表声明，称张莉因在中国宴请旧金山公关前高管，被控受贿。工务部并为他提供酒店住宿。对这种不实指控采取法律行动。

富力集团声明（来源：富力集团官方微博）

资料显示，张黎1953年出生于广州，1994年与港商李思连共同创立富力，目前持有富力地产27.77%股权，担任联席董事长兼首席执行官. 彼主要负责土地收购、项目开发、成本控制及公司营运管理。2010年2月，张俪入选《福布斯》全球亿万富豪榜，排名第556位。2022年，张黎、张良父子将以190亿的财富位列《2022恒昌少方·胡润富豪榜》第296位。

张力、张量父子（来源：网络）

据悉，张莉目前居住在伦敦塔桥公寓43层，处于监视之下。公寓内有5张床位，每12小时由原军人轮流值守，并设有监控摄像头。据消息人士透露，这些监控措施每月将花费约 20 万英镑，而张莉本人目前也被禁止连接任何互联网设备。

市场分析人士称，目前张莉面临交纳保释后被引渡回美国受审的风险。对此，凤凰网《风暴之眼》13日致电富力集团。接线员说他“不知道”，然后转到停靠部门，但没有人接听。

2、3000亿负债，靠变卖资产生存

净经营现金流大幅下滑，出售资产求生存

截至2022年上半年张力被捕后天价保释金是怎么来的，富力地产现金及现金等价物20.24亿元（人民币，下同），受限制现金132.96亿元，现金及银行存款总额（含受限制现金）153.2亿元；而截至2021年末，富力地产现金及银行存款（含受限现金）总额为211.04亿元，其中现金及现金等价物为62.59亿元。

值得一提的是，2020年，富力地产仍有现金及现金等价物256.73亿元。这意味着，在不到三年的时间里，富力地产的现金及现金等价物缩水了90%以上。

与此同时，这家老牌房企的现金流情况也不容乐观。今年上半年，富力地产经营活动产生的现金流量净额自2020年6月以来再次为负，达到-31.1亿元。与2021年同期相比，该指标仍可维持在79.33亿元。

不仅如此，2020年以来，富力地产的净融资现金流也出现连续净流出，公司再融资压力巨大，流动性承压。

来源：风

富力也承认了缺钱的现实。“由于产生现金流是重中之重，该集团不得不牺牲利润，专注于尽管市场状况不佳但销售需求依然强劲的物业。” 公司在2021年年报中表示，“任何可用流动资金已直接用于项目竣工、交付建设资本支出和增加的可售资源以产生未来经营现金流。”

为加快销售速度，加快回笼速度，富力地产从去年开始推出“卖卖卖”模式。用董事长李思连的话来说，“资产出售的规模和速度都是前所未有的”。

2021年初，富力地产将其在广州的70%物流资产出售给黑石相关基金，交易对价63亿元；同年12月，富力地产将剩余30%股权全部出售给黑石集团。总成交额73亿元；

2021年9月，富力地产以100亿元向碧桂园出售富力地产，后者一度寻求独立上市，并于2021年4月26日向港交所公开递交招股书；

今年4月，富力地产以9570万英镑完成出售伦敦沃克斯豪尔广场；并很快以26.6亿港元将泰晤士城卖给了中裕置业的创始人张松桥；

5月30日，富力地产以10.01亿元将海南首创项目出售给宝能能源。

不仅靠出售资产回笼资金，今年9月，李思连和张莉还向富力地产提供了合计约80亿港元的无息资金支持。

资产的频繁变现与富力地产的业绩和负债息息相关。

据透露，自监管部门出台“三条红线”监管细则以来，富力地产长期承受着“红档”的巨大压力。2019年下半年起，开始落实“控负债、降杠杆”的战略目标，通过“促销、回款、控支、盘活资产”等措施改善现金流。

负债3064亿，有息债务高达1262亿

截至今年上半年，富力地产总资产3825.52亿元，总负债3064.61亿元，资产负债率为80.11%。其中，短期借款高达749.33亿元，但公司本期持有的货币资金仅为153.20亿元。

经过一路“卖卖卖”，富力地产有息负债规模较2019年末的1971亿元有所下降。根据富力地产披露的2022年公司债半年报，截至报告期末，富力地产口径带息债务余额仍高达1262.45亿元。

其中，公司信用债余额469.3亿元，银行贷款余额579.77亿元，分别占有息债务余额的37.17%和45.92%；非银行金融机构贷款和其他有息债务余额分别为123.93亿元和89.45亿元。

资料来源：富力地产公告

较高的付息负债要求富力地产每年支付巨额利息。仅今年上半年，富力地产就支付利息37.22亿元。

2021年年报显示，富力地产存在违约或交叉违约的本金总额为298.83亿元的银行及其他贷款。

不过，11月10日，富力发布公告称，已发行的境内债券共有8只展期，加权平均期限从4个月左右展期至3年以上，总额135亿元。

事实上，早在4个月前，富力地产就曾打包延期10美元债务，还款期限全部延​​长3-4年，涉及金额49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。之所以能够顺利实施，是因为富力以伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾作为增信担保。

可以说，两次合计约466亿元的内外债集中打包延期，暂时给了张莉和李思连3年多的喘息时间，也增加了市场对富力“东山再起”的信心。然而，随着张莉在海外被捕，富力还能撑多久再次受到质疑。

值得一提的是，据wind数据显示，2006年以来，富力地产累计实现净利润912.49亿元，累计现金分红402亿元。分红的最大受益者是张莉和李思莲。截至2022年上半年，张莉、李思连持有富力地产55.65%的股权。

3、王健林的“接受”是压垮富力的最后一根稻草

在广州流传着这样一句话：“广州烟囱都倒，富力功不可没”。

广州作为富力的总部，也是张莉出生和成长的地方。90年代，广州开始旧城改造，不少国有企业面临搬迁。看到商机，张丽和李思莲毅然决然进军房地产。

1994年，两人在拆除了广州嘉邦化工厂后，建造了著名的“富力新居”，赚到了人生的第一桶金。此后，富力屡屡上演“拆旧厂房盖新房”的好戏。十年时间，在广州开发了上百个项目，富力地产也从2000万涨到了20亿。

至此，富力已成为一家以房地产开发为主，同时涉足酒店开发、商业运营、文体旅游等领域的综合性房地产公司。与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并称为“华南五小虎”。

2017年是富力的高光时刻，也是命运的分水岭。当年7月，水深火热的王健林四处寻找买家，而此时的富力正在大举扩张。于是，双方达成交易，富力拿下万达77家城市酒店组合，成为全球最大的豪华酒店拥有者。

左三至六为张莉、王健林、孙宏斌、李思连（来源：网络）

值得一提的是，王健林原价336亿的酒店资产包被富力压低至192亿。在当时外界的解读中，富力无疑是这次“泄密”的大赢家。

除了拿下万达资产包，2017年，富力还以86亿港元的价格收购了恒基地产在沉阳、鞍山、铁岭、大连和广州的9个项目。同年，收购多项位于英国伦敦的物业项目。但事实是，正是这些激进的扩张，引爆了富力之后的现金流危机。

2019年下半年，富力开始出现资金压力，公开表示暂停征地；2020年“三条红线”新规实施后，踩到“三条红线”的富力地产终于不得不走王健林的老路。随之而来的降薪、裁员等消息，让这家老牌房企贴上了“缺钱”的标签。

一时间，昔日无双的“抄底”也被赤裸裸的现实改写为“接盘”。

如今，富力地产仍未走出自己制造的债务泥潭张力被捕后天价保释金是怎么来的，而张莉海外被捕带来的不确定性，也为这家地产公司的走向蒙上阴影。危机重重的富力能否重现昔日“华南五虎”的风采？凤凰网《风暴之眼》将持续关注。